河南程功律师事务所

近年来物业公司与业主之间因物业费产生的纠纷逐年增多，其中业主在拒交物业费方面的抗辩理由呈现集中化、类型化，但根据司法实践只有部分抗辩理由会得到法院支持...

一、法院不予支持或酌情减少的4类抗辩事由：

1、业主自己不是合同相对人
分析：《最高院人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

2、物业服务合同期满
分析：《合同法》第36条规定：当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故，虽物业服务合同期满，但物业公司实际继续为小区提供了服务，业主也接受，则双方以实际行动形成物业服务合同依然成立且生效。

3、物业提供服务存在瑕疵或者未履行维修等义务
分析：一般情况下除非业主提供完整的证据链加以证明，否则若仅仅是在某些环节做的不到位或者未尽到及时维修等相关义务，法院一般依据《合同法》第111条：“…受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”之规定酌情减少物业费。

4、物业公司未尽到安保义务
分析：安保义务一般是物业公司对违法小区安全管理行为的制止义务，但物业公司不可能杜绝所有的损害发生，因此法院在审理因安保不到位导致小区业主人身、财产遭受损失案件时，通常根据安保责任范围及业主具体损失酌情减少物业费，或者只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务且采取的合理的预防措施，一般免除物业公司的责任。

二、根据《最高院人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要有正当的理由。
以下4类正当事由，业主抗辩拒交物业费，法院予以支持：

1、全部或部分物业费超诉讼时效

2、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的

3、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交；

4、物业合同内未约定或未经业主同意的服务

建议业主对物业公司提供服务有异议时，可以根据符合法律条件的抗辩理由走法律途径维权，若仅仅是服务瑕疵可通过业委会协商、沟通的方式解决，以营造小区和谐环境。