何为“小产权房”，第一类是违法建筑，无论是土地作为所有者的集体组织，还是“买房人”，都不可能取得产权，称之为“小产权房”是自相矛盾的，但是已经约定俗成；第二类，是指合法的集体产权房，因为不能向集体组织之外的人转让，是真正意义的“小产权”。
属于第一类违法建筑的小产权房不能买；第二类小产权房，产权是集体的，你也是不能买的，即便合同写的是“买”，实质上也是租。小产权房与商品房的区别何在？集体建设用地的“开发”，与真正的房地产开发有几个主要的区别：
1、土地性质及前期投入不同
房地产开发商取得房地产开发用地，要支付巨额的土地出让金；而集体建设用地的“投资方”，是租用集体的建设用地，支付的是租金而不是土地出让金，因此，对土地不拥有产权，前期投资很少。
2、产权不同
房地产开发用地上建成的房子，是可以分户办证分割出售的，而集体建设用地上的房产不可以向集体组织以外的人转让，“买房人”无法办理产权证。
3、销售管控不同
国家对房地产开发的管理，有比较完善的法律、法规和政策，对于商品房，需要投资建设到25%以上才能办理预售许可证，并且对商品房买卖合同进行备案登记，可以避免一房多卖；而集体建设用地上的房产，实际上是不能买卖的，所以就不存在“预售许可”，政府也很难监管，这就会造成“投资方”（有时候他们也自称开发商）一房多“卖”，甚至没有任何投入就开始“卖房”。
4、贷款和资金监控不同
购买房地产开发商的商品房，买房人可以办理银行或住房公积金按揭贷款，按揭贷款到达开发商账户后银行会有监控措施，要求款项专用于项目开发建设；而集体建设用地上的房子，是不可能办理按揭贷款的，没有机构可以监控投资方的资金使用情况。正因为这样，集体建设用地项目很容易出现中途停建，项目烂尾。
小产权房的风险有哪些？
投资方资金断链，“买房人”房财两空。
2、“买房”实为“租赁”
小产权房不能买卖，“买房人”以买卖的形式支付房款后，实际取得的是房屋租赁使用权。而《合同法》规定，租赁合同最长年限为20年，超出20年的部分不受法律保护。这就是说，投资方从集体组织那里获得的房屋使用权受法律保护的也只有20年，“买房人”购买的房屋使用年限往往约定30年、50年，20年后如果集体组织与投资方发生纠纷，“买房人”的权益可能会受到损害。
3、遇到政府征收可能得不到应有的补偿。
政府征收集体土地和房屋时，被征收对象是作为产权人的集体组织，“买房人”与集体组织没有合同关系，很难向集体组织主张补偿款，也难以成为补偿主体直接找政府协商补偿事宜。此时“买房人”想找投资方解决问题，由于投资方可能交房后就拿钱走人了，他们一般不关心遇到征收补偿问题，不一定会协助，所以“买房人”很可能会得不到自己期待的补偿。（建议：一定要在合同中约定政府征收时房屋补偿款的归属和主张权利的路径，同时要查看投资方与集体组织的合同中的相应约定。）
对于想“买”小产权房的朋友，笔者建议：认真查看政府的项目批文，没有三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）的不买，项目未建成的不买，投资方没有实力的不买，投资方与集体组织有纠纷的不买。“买”小产权房，要擦亮眼睛，最好找专业的律师帮忙。
