河南程功律师事务所

近日，一则名为《法院终于判了：停车位居民免费使用，开发商无权租售！》的文章在朋友圈热传，部分媒体也进行了转载报道，文中提到，南京星汉花园停车位之争，法院认为“地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库”。如此“判决”自然会引起全国小区业主们的关注，但这其实是一则谣言。

查证过程

网传文章其实是2003年的一篇报道，其中提到的判决结果并未生效，但今年被无数次“挖坟”出来。

以关键词对这则报道进行搜索，不难发现，在今年它每隔一段时间就会被拎出来引发关注。实际上，4月份的时候南京鼓楼区法院在官方微信平台曾经辟谣，指出这些文章提到的均是未生效的一审判决。《较真》挖掘发现，这些文章都转自2003年《市场报》的报道，内容一模一样。

在当年，南京星汉花园停车位之争确实属全国首例，南京鼓楼区法院一审判决认定“地下停车库归全体业主所有”。但是，开发商不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉，经审理裁定撤销原判，发回重审。

11年后，重审才有了结果，2014年9月，南京鼓楼区法院作出重审判决：

一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市花园业主委员会车库出售款500000元；

二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。

重审判决书已经在裁判文书网上公布。

看起来，开发商依然向业主给付了部分车库的出售款，只是从原先的59个变为了29个。但内涵其实大不相同，29个车库中有23个其实属于“违规建设”，因此相关权利和出售款项都归给了全体业主，另外6个则是因为按照南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定，应有不低于15%，也就是不少于6个车位为业主保留。换句话说，正规建设的另外85%车位（30个），还是属于开发商的权利，卖掉之后款项归开发商。

判决结果差距大，是因为一审时《物权法》尚未出台，现有规定明确了小区车位、车库的所有权归属问题。

2003年的时候，《物权法》尚未出台，小区车位、车库的所有权归属问题一直争议较大，不少意见认为车位、车库应当归业主共有。然而，2007年《物权法》出台，其中第七十四条明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

之所以车库、车位所有权没有直接认定为“业主共有”，是因为立法部门认为，属于业主共有的财产，应是那些不可分割、不宜也不可能归任何业主专有的财产，如电梯等公用设施、绿地等公用场所。但是车库、车位这类设施，由于业主之间需求不一致、业主享有的住宅面积也不同等，归业主所共有，其实不太合理，也很难操作。

物权法这一规定，遵循私法自治原则的体现。因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者 , 法律不能越俎代庖地替当事人进行选择，认为业主和开发商通过平等协商来充分体现自身的意志和利益 , 最有利于争议解决，这种做法也符合市场经济的内在要求。不过法律界对此做法是否合适依然有争议。

总之，按现在的法律规定，关于小区车库的归属大体是这样安排的：按公建分摊给全体业主的地下停车位，和占用共有道路停放汽车的车位，产权归全体业主所有；未公摊的地下停车位，产权归开发商所有；地下人防车位，归国家所有。

结论：“法院判决明确开发商无权出售小区车库”的假消息别再相信了。