河南程功律师事务所

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

《意见》回答了两个问题：承租人因疫情出现迟延履行的违约行为，并不因此构成违约责任；应当将疫情视为当事人在合同订立时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，并且依照《民法典》第533条有关情势变更的规定，由合同双方协商重新订立合同，或诉请法院、仲裁机构根据公平原则变更或解除合同。

《民法典》第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

（2021)京民申6338号龙凤与刘玫房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发[2020]7号）规定，中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租。租赁合同双方为民营企业或自然人的，应引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则确定租金减免的标准。在龙凤提供的证据不能证明其于2020年7月20日以后有权迟延支付房屋租金主张所依据的事实成立的情形下，结合龙凤实际占有案涉房屋的时间，龙凤应对北京市重大突发公共卫生事件响应下调至三级以后迟延支付租金的行为承担相应违约责任，刘玫有权据此要求解除租赁合同，结合龙凤于2020年9月22日签收了一审法院邮寄的起诉状的事实，一审法院有关“刘玫与龙凤2019年12月4日续签的《房屋租赁合同》已于2020年9月22日解除”的处理意见并无不妥。由于租赁合同中约定的押金13000元属于保证金，目的是为保证房屋租赁合同义务的全面履行，根据龙凤在2020年7月20日后迟延支付租金、对房屋内装修进行拆除、无法退还合同约定的空调、机顶盒的事实，刘玫无需向龙凤返还押金13000元。根据我国法律规定，违约金以实际损失为参考，目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的利益冲突。根据上述认定，龙凤应就未支付租金及房屋占用费向刘玫承担相应的违约责任。根据案涉租赁合同中“租赁期满后依附于房屋的装修归刘玫所有”的约定，结合龙凤在办理案涉房屋交接前对房屋内的装修进行了拆除的事实，龙凤对此应向刘玫承担相应的违约责任。龙凤无法向刘玫退还合同约定的空调、机顶盒，龙凤应对此向刘玫承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据上述事实及规定，结合本案合同履行情况、违约方的过错程度、合同预期利益、案涉房屋装修年限和残值、合同约定的押金不予退还等情形，法院酌定龙凤向刘玫支付违约金51000元的处理意见并无不妥，对刘玫有关“龙凤承担案涉房屋因损坏而产生的装修费用106886.75元、违约金及利息”请求中合理的部分予以支持。