河南程功律师事务所

先看结论>>

01

民法典实施前办理抵押登记的，贷款未还清，不能自由转让。

02

民法典实施后办理抵押登记的，如果有限制约定，则不能自由转让。

03

民法典实施后办理抵押登记的，如果无限制约定，抵押房产才可以自由转让。

抵押权处分的从属性MORTGAGE

抵押权人享有财产的交换价值。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让。

《中华人民共和国民法典》

第四百零七条  抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

买房人起诉卖房人继续履行合同（过户等），如果涉案房屋存在先于本案的查封，则法院一般都不会判决过户；如果案涉房屋存在抵押，法院是否可以判决过户呢？对于这个问题要分情况讨论：

注：对于这种情况，法院应当追加抵押权人为第三人。

债务清偿涤除抵押权>>


01如果抵押权人是卖房人买房时按揭贷款的银行，则法院一般都可以判决过户。

但是，前提是法院会要求买房人将剩余房款交付法院供执行，且剩余房款一般要多于银行抵押贷款本息余额（或虽少于但是买房人自愿垫付不足部分）。在开庭过程中法院也会征求银行的意见（例如）：“涉案房屋抵押贷款本息余额还有多少？如果涉案房屋抵押贷款本息余额能够得到全部清偿，银行是否同意涤除抵押权？”银行的回答一般都是如果抵押贷款本息余额得到全部清偿则愿意涤除抵押权。这是惯常做法，因为这样做没有障碍：银行的债权金额在开庭时可以确定（虽利息等会有变化，但是可以预测），银行同意在其债权得到全部清偿时涤除抵押权。

02如果是其他情况则法院的判决结果不一致。

（1）有些判决可以继续履行。如上海市奉贤区人民法院（2010）奉民一（民）初字第4103号民事判决、上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第610号民事判决；上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初32112号民事判决、上海市第一中级人民法院（2017）沪01民终734号民事判决。（2）有些判决不能继续履行。如上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民二（民）终字第1005号民事判决。

关于重复抵押

通常上，将房产拿去抵押之后，在没有经过债权人同意，也就是所谓的房屋抵押权人同意，那么抵押人也就不能将房子拿去埋。但是，这里是限制出卖房子，不是限制再抵押。

把一个房屋拿去重复抵押的不属于违法行为，只要房屋价值不低于要抵的款项即可。在已经做了抵押之后又抵押时，如房屋价值不如所抵押的款项高，则超过部分视为没有抵押。要是房屋价值不如所抵押的款项时，债权人就需要注意受偿的顺序了。

除了在被抵押了一回的房产上能够在做抵押，按照法律上明确的规定，房产抵押人在办理抵押之后，还享有以下几个权利：

1、房屋抵押人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益;

2、房屋抵押人对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意;

3、可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房屋的价值;

4、可以将抵押房屋出租。