河南程功律师事务所

日，有几则与老人房产和赡养有关的新闻让人颇为生气——老年人在让渡房屋所有权，设立居住权时，要做好约定，以免陷入房产利益旋涡，让自己伤心。

三年前，陆奶奶赶上房屋拆迁，拆迁安置对象只有陆奶奶和她的儿媳林某、孙女李某三人。三人签订人民调解协议，约定拆迁的三套房全部归孙女李某所有，李某则需提供一套房子给奶奶无条件居住，同时需承担对奶奶的赡养义务。

然而，孙女李某拿到拆迁房后却从未探望照顾老人。2020年2月，老人将房屋租了出去，自己搬至养老院生活，房租用来贴补养老院费用。孙女李某偶然得知后，认为奶奶无权将房屋出租并受益。于是，李某将租客起诉到法院。

法院审理认为，双方签订的房屋租赁合同合法有效，李某拥有房屋所有权，而房屋的占有、使用权利已让渡给陆老太。李某的行为及诉讼主张违反了公序良俗。据此，法院最终判决驳回李某的诉讼请求。

此案判决后，陆老太又起诉孙女李某，要求撤销对孙女的老宅拆迁份额赠与。法院审理认为，受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠予。据此，法院判决支持陆老太的诉讼请求，撤销对李某的老宅份额赠与行为。

南京80多岁的孙奶奶在老伴过世后，将自己名下唯一的一套房子以合同买卖的方式过户给了亲孙女王某，但实际并未收取卖房款。产权过户手续办完后，王某转手将奶奶告上法庭，以房主身份要求奶奶迁出房屋。孙奶奶没想到自己的孙女竟是这样的白眼狼，一时忧愤不已。

看着这种不孝的做法真让人替两位奶奶感到心寒，好在法律保障了两位老人的权益，两个贪婪孙女想要赶走老人独占房产的诉求都被驳斥，苏州的陆奶奶更是成功撤销了赠与合同，拿回了房屋所有权。

陆奶奶能够获得法院支持，成功要回房产，全因当初与孙女李某签订的赠与合同是附加了条件的。当李某的所作所为未能满足条件要求，赠与人陆奶奶依照《民法典》有权撤销合同。

《民法典》　第六百六十一条 赠与可以附义务。

赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

民法典第六百六十三条第一款规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。

那么有一定财产的老人想要避免孙奶奶、陆奶奶类似的遭遇，应该怎样做来保障自己的养老权益呢？

现给出如下四个建议，有需要的老人可以参考自家实际情况选择采用：

1. 明确签订遗赠扶养协议

法定的继承人包括配偶、子女、父母，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，但不包括孙子女、外孙子女。

当子女在世且有经济能力时，孙子女、外孙子女也不是主要赡养义务人。此时如果老人想要越过子女，由孙子女、外孙子女来照顾自己、为自己养老，并将遗产交由孙子女、外孙子女直接继承，签订遗赠扶养协议是比较好的选择，可以由公证处、居委会等第三方作为见证人。这样一旦扶养人不履行“生养死葬”的义务，就不能继承老人的遗产。

注：遗赠抚养协议并不免除遗赠人的子女等赡养义务人的赡养义务。因为遗赠人与其子女的赡养义务是法定的，除非双方的身份关系消除才可不承担义务，即使遗赠人与他人签订了遗赠抚养协议，法定赡养义务人也仍然应当履行赡养的义务。同时，遗赠人的子女对其遗赠以外的财产仍享有继承权。

2. 设立遗嘱，将所有财产分配

不要在自己还需要钱财、房屋养老的时候就把财物转给儿女等人，就算要给他们留财产，也应尽量选择遗嘱的方式。

所以在自己意识清醒、具有完全民事行为能力时立遗嘱对未来的遗产归属做安排更为合适。

如果选定的继承人不履行赡养义务，老人还可以随时修改遗嘱内容，将遗产给其他孝顺的晚辈。

注：实际上，遗嘱有严格的格式和书写规范，遗嘱分为：公证遗嘱、自书遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、打印遗嘱、代书遗嘱。遗嘱需要符合法律规定的有效条件、订立遗嘱人须为完全民事行为能力人、遗嘱内容不能违背公序良俗、不得取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权、在遗嘱执行前可随时变更遗嘱内容。

3. 签订附条件赠与合同

如同上述新闻中陆奶奶的做法一样，将房产或其他财产赠与子女、孙子女时与其签订书面赠与合同，明确约定其应尽的赡养义务等条件。

一旦对方不按照合同约定行事，不履行赡养义务，老人可以通过法律途径收回财产另寻他法养老，避免人财两失。

注：民法典第六百六十三条第一款规定：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

1. < >< >民法典第三百六十六条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

    

   2如何设立居住权？

   民法典第三百六十八条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

   3符合居住权登记的三种情形

   1、依据合同方式设立居住权的；

   2、依据遗嘱方式设立居住权的；

   3、依据生效法律文书取得居住权的。

   4居住权流转的禁止性规定及例外

   民法典第三百六十九条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有规定的除外。

   民法典设立了居住权登记制度，但该条明确居住权系对他人住宅的占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要为前提。老年人在让渡房屋所有权，设立居住权时，要做好约定，以免陷入房产利益争夺旋涡，让自己伤心。